Anno del cambiamento: cosa accadrà agli immobili commerciali

Una delle domande principali che preoccupa tutti i venditori è cosa accadrà agli immobili al dettaglio: cosa accadrà alle tariffe di noleggio, la costruzione di nuovi centri commerciali si bloccherà o no, come trovare una comprensione reciproca con gli sviluppatori? A queste domande risponde Mikhail Rogozhin, vicedirettore del dipartimento dello spazio commerciale Jones Lang LaSalle, recentemente tornato dall'esposizione internazionale MAPIC di immobili e catene di negozi al dettaglio.

- Mikhail, dicci in quali aree si svilupperà la proprietà al dettaglio in Russia?

- Quest'anno, tutti i visitatori della mostra MAPIC hanno notato che c'erano meno russi - sviluppatori e rivenditori. Tuttavia, l'interesse per la Russia è ancora elevato, forse perché la recessione in Europa è maggiore della nostra. Inoltre, marchi abbastanza grandi, ad esempio, come lo spagnolo Sfera, un grande magazzino che non vuole andare da solo e sono attivamente alla ricerca di partner in Russia, stanno mostrando interesse. Questo è, in generale, la tendenza continuerà: gli operatori stranieri continueranno la loro espansione in Russia. Un'altra domanda è come verranno e come funzioneranno.

Ovviamente, quegli investitori che hanno una grande quantità di liquidità ora possono investire in progetti. Prima di tutto, si tratta di grandi aziende che operano negli ipermercati - ad esempio, Carrefour ha confermato il desiderio non solo di costruire e aprire ipermercati, ma anche di acquistare terreni.

Le principali ancore internazionali già esistenti in Russia stanno espandendo e rafforzando i loro piani per il 2009. Questo è Carrefour, Auchan e Decathlon, useranno ogni opportunità per entrare in questo o quell'interessante progetto con i loro soldi. Inoltre svilupperanno i propri progetti. Cioè, saranno sia ancore che coinvestitori. Questa è la tendenza principale per il 2009.

Molto dipende da come va il mercato nel primo trimestre del 2009. Finora, i nostri operatori di ancoraggio e mini-ancoraggio affermano onestamente di essere in una situazione di attesa almeno fino alla fine di gennaio.

Per parlare di alcuni nuovi piani, devono capire quanto cadrà il fatturato. E questo sarà chiaro al meglio la prossima primavera. E quindi, molto probabilmente, durante il primo trimestre del 2009, la situazione delle aspettative continuerà. Non si può dire che le società commerciali abbiano completamente smesso di firmare accordi con gli sviluppatori, ma hanno rallentato molto questo processo.

Inoltre, sia le nostre società che quelle straniere stanno ora cercando di capire se sarà possibile entrare in alcuni progetti come mercato immobiliare secondario, naturalmente, a condizioni molto meno costose di prima.

Inoltre, in Russia ci sono molte aziende che sono state riaccreditate e ora semplicemente non hanno i soldi per pagare l'affitto nemmeno in quei centri commerciali dove già lavorano. Molte compagnie straniere sono nello stesso limbo.

Penso che nei prossimi mesi molti operatori stranieri in Russia ritireranno i loro accordi di franchising e inizieranno a gestire da soli lo sviluppo del marchio o cambieranno i loro partner russi.

I produttori di abbigliamento Mango e Promod, che si sono sviluppati nelle regioni insieme ai partner e che ora hanno dichiarato la loro disponibilità a lavorare direttamente a Mosca, hanno già intrapreso la prima strada.

Il secondo modo è stato scelto dal marchio cosmetico Sephora. Ora in Russia, il marchio è gestito da L'Etoile e dal 2010 sarà sviluppato da Ile de Beaute.

In ogni caso, il 2009 sarà un anno di cambiamenti. Quanto saranno profondi, non possiamo ancora prevedere. Non è ancora chiaro come questi cambiamenti influenzeranno lo sviluppo dei marchi. Alcuni progetti esistenti scompariranno: prima di tutto quelli che non sono forti in piedi, quelli che non hanno un concetto chiaro. Invece, arriveranno altri operatori. E le condizioni per entrare nei centri commerciali esistenti (tariffe di noleggio, depositi) saranno più miti. Ciò può interessare Mosca e San Pietroburgo, in misura minore, ma nelle regioni influenzerà parecchio.

Ora anche quelle aziende che si sentono sicure stanno cercando di capire come possono minimizzare i propri rischi, come assicurarsi che investano meno soldi possibile nei centri commerciali prima dell'inizio dei lavori.

- Gli sviluppatori sono pronti per questo?

"Non posso dirlo." Ma dove c'è il rischio di perdere il 40-60% del riempimento del complesso commerciale, gli sviluppatori dovranno comunque farlo.

Nei nuovi centri commerciali la situazione è leggermente diversa: ci sarà anche movimento verso gli operatori, ma non così evidente.

- Come ti senti riguardo al sistema di pagamento dell'affitto con interessi sul fatturato?

- Questo è uno schema equo di addebitare denaro. Certo, deve essere accompagnato da una sorta di minimo finanziario obbligatorio. L'unica difficoltà è che in questo caso sarà impossibile prevedere le entrate nette del centro commerciale. Da un lato, anche gli operatori non possono prevedere i loro fatturati l'anno prossimo, indipendentemente dal fatto che diminuiranno del 15%, 20% o più. Possiamo sperare che gli operatori siano già sopravvissuti alla crisi del 1998 e capire che la recessione è temporanea, lo sviluppo non finisce qui. D'altra parte, hanno paura e riassicurazione: è meglio aspettarsi molto peggio, alla fine ottenere qualcosa di più o meno accettabile.

Presumo che le preferenze dei consumatori si sposteranno verso un segmento più economico e, molto probabilmente, vedremo cambiamenti in primavera. Coloro che non solo vendono ma producono anche avranno un chiaro vantaggio, perché essi stessi saranno in grado di regolare il prezzo.

In futuro, affinché la situazione si stabilizzi, avremo bisogno di circa tre anni. Entro la fine del 2009, possiamo solo capire che tipo di fondo abbiamo raggiunto, e quindi inizierà un movimento.

- E come sopravvivere al periodo prima di toccare il fondo? Che la crisi finirà è comprensibile. Cosa fare nel processo?

- È necessario comprendere chiaramente e tenere traccia delle variazioni del fatturato. Se il crollo è globale, allora tutti avranno un dilemma che Ramenka ha affrontato nel 1998, quando si sono resi conto di poter perdere subito circa il 50% degli inquilini nei negozi di Ramstore. Quindi, "Ramenka" tutto prima della fine dell'anno ha fatto uno sconto sugli affitti, raggiungendo fino al 25%. E in effetti, tutto ciò che volevano, hanno salvato. A quel tempo, questa misura era sufficiente. Probabilmente gli stessi movimenti saranno ora.

Ripeto, devi solo aspettare una comprensione della profondità della crisi per renderci conto del suo impatto sullo slancio sia a Mosca che nelle regioni.

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Prima del nuovo anno, è improbabile che ci sia una forte recessione. Inoltre, in alcuni segmenti c'è stata una grande crescita: gioielli, ipermercati e, sorprendentemente, cinema. Se prima le sale cinematografiche erano riempite in media del 18%, ora il tasso di occupazione raggiunge l'80%. La gente andava per una fiaba.

- Cosa accadrà ai grandi progetti di Mosca: "Kashirka Mall", "Golden Babylon - Rostokino", "Abramtsevo"? Si riempiranno?

- Prima di tutto, la domanda è se la costruzione continuerà. Perché i proprietari dei negozi sono pronti ad aprirli, ma per questo dovranno vedere che è in costruzione un centro commerciale. Di conseguenza, il proprietario deve essere preparato a ricevere determinate garanzie finanziarie dagli operatori prima dell'inizio della decorazione o al raggiungimento di una certa percentuale di costruzione.

- A proposito, alla domanda sul rapporto tra venditori e sviluppatori. Dopo la pubblicazione di una lettera aperta dell'Associazione delle imprese dell'industria della moda (APRIM), in cui le imprese hanno richiesto una revisione delle tariffe di noleggio, la reazione degli sviluppatori è stata negativa: i rivenditori, a loro avviso, usano un motivo esterno per spostare le loro difficoltà personali sulle spalle degli sviluppatori a causa di inefficienze finanziarie politica e strategia di sviluppo. Cosa ne pensi di questo? Come trovare una comprensione reciproca al riguardo?

- Questa è una duplice situazione. Da un lato, quando si organizzano comitati o gruppi di iniziativa si riuniscono, di norma, i primi a includere società con un concetto confuso che non hanno un pubblico di clienti regolare. Cioè quelli che manovrano. E manovreranno sempre. E non appena qualcosa va storto, sono i primi a iniziare a raggrupparsi.

D'altra parte, qual è la verità dei proprietari dei centri commerciali? Se si verifica improvvisamente una situazione del genere che le persone iniziano a comprare di meno nei negozi e la frequenza del centro commerciale non cambia, non vale la pena incolpare sviluppatori o proprietari per cambiare velocità. Hanno fatto il loro lavoro - hanno portato persone. E il fatto che il proprietario del negozio non possa ora vendere la merce che andava in botto è il suo rischio. E questo deve essere capito.

- Molti rivenditori di abbigliamento e scarpe affermano che il formato dei centri commerciali multifunzionali ha smesso di adattarsi a loro, ritengono che il traffico sia in aumento e il numero di acquisti no. Sei d'accordo con questa opinione?

- In qualche modo, questo è corretto. Proprio come, ad esempio, ciò che non è un'ancora del centro commerciale è un parco acquatico. Nel Campidoglio di Mosca, i proprietari volevano realizzare un enorme parco acquatico nel seminterrato e per diversi anni abbiamo cercato di dissuaderli da questo. Fortunatamente no.

D'altra parte, lo stesso cinema paga una piccola tariffa di noleggio e costruirlo è un piacere piuttosto costoso. Ma la lealtà che solleva nelle persone è difficile da sopravvalutare. Forse non dal primo momento, ma alla fine, comunque, le persone si abituano a trascorrere più tempo nel progetto. E alla fine, ha un effetto benefico sul traffico del negozio.

- Come valuta le prospettive del formato del centro moda, senza un ipermercato di generi alimentari e una componente di intrattenimento?

- Ambigua. Se abbiamo solo un centro di moda, allora sorge immediatamente la domanda: perché andare lì?

- Vai ai francobolli.

- Potresti dirlo. Solo su base giornaliera, i marchi non sono in crisi. Pertanto, l'ancora principale in questo momento sarà un ipermercato. Qualunque cosa accada nella vita, ci sono persone che non si fermano. E oggi il 71% delle entrate dei russi viene speso per la vendita al dettaglio. Forse i russi riconsidereranno il loro atteggiamento verso quell'altra marca di vestiti, ma non smetteranno di camminare con le scarpe o di mangiare. Quindi, molto probabilmente, a Mosca, forse sono possibili opzioni per tali centri, nelle regioni è improbabile.

- E il centro commerciale "Astor-Plaza" a Rostov-sul-Don non può essere un esempio di un progetto di successo di questo tipo?

- Tuttavia, Rostov sul Don e Krasnodar sono città specifiche. Proprio come San Pietroburgo. Se in quest'ultimo le persone hanno maggiori probabilità di andare in un museo o in una biblioteca che in un centro commerciale, allora nelle città del sud le persone andranno ovunque in modo che, in primo luogo, vengano notate lì, e in secondo luogo, per mostrare qualcosa che è stato acquistato da etichetta. In Siberia, questo non c'è, i marchi vengono affrontati in modo ragionevole e sobrio. Se prendi Kaliningrad, allora in Polonia sono stati acquistati marchi famosi e ora è diventato più conveniente acquistarli a casa. Ogni regione ha le sue specifiche, ma in generale, il tema dell'ipermercato sta diventando sempre più rilevante.

- A settembre, alla fiera dell'abbigliamento CPM, quando è stata discussa la questione del numero di nuovi spazi commerciali, è stato annunciato che nel 2009 verranno introdotti 2 milioni di metri quadrati in Russia. m di nuovo spazio commerciale. È una vera previsione?

- Ha proceduto da quanto dichiarato. Ciò che alla fine sarà continuato nella costruzione, non sono pronto a dire ora. Probabilmente, nella migliore delle ipotesi, sarà costruito il 20-25%. Sfortunatamente, ora il progetto può congelare in qualsiasi fase, a volte la costruzione si interrompe quando la decorazione è già iniziata.

- Qual è la differenza tra spazio commerciale regolare e alta qualità - quale infrastruttura, quale servizio dovrebbe essere accompagnato da uno spazio commerciale di alta qualità?

- Penso che ci siano progetti che sono cresciuti dai mercati semplicemente nobilitati, e ci sono progetti che sono stati originariamente creati con il desiderio di fare tutto nel modo giusto. In modo che esista un concetto che spiega causalmente il contenuto: perché al centro sono apparsi alcuni operatori. Penso che la differenza sia proprio in questo. Naturalmente, i centri commerciali di primo tipo ritardano parte del flusso dei consumatori.

- Ha senso ricostruirli?

- Se il proprietario ha l'opportunità, perché no. Questi centri commerciali selvaggi offrono ancora una sorta di elemento di comfort. Non cammini più per strada, non è così buio, umido, freddo, come nei mercati di strada, ci sono camerini. Tali progetti sono il primo passo per un acquirente che non vuole andare sul mercato. Non sono così spaventosi da entrare. Lì, per la prima volta, una persona capisce cos'è un marchio.

- In che modo i nostri processi si confrontano con quelli europei: abbiamo dei dettagli, gli stessi processi, ma diversi anni dopo, i processi sono esattamente gli stessi?

- Qui è tutto un po 'diverso. Non hanno pratiche di noleggio come la nostra. Lì, i proprietari dei negozi, che arrivano al centro commerciale, pagano le tasse di ammissione, le cosiddette chiavi-moneta, e questo è un importo abbastanza grande (può essere uguale al costo di un noleggio di due anni), e quindi semplicemente scompongono questo importo per il periodo che l'operatore deve per allenarsi e aggiungerlo all'affitto. Pertanto, questo è un argomento leggermente diverso. I tassi di affitto sono bassi, ma ciò che accadrà a questo denaro chiave non è ancora chiaro. Inoltre, lo sviluppo è finanziato al 100% da prestiti, mentre noi no. Tuttavia, penso che la nostra situazione sia un po 'più ottimista di lì.